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抵押房地產(chǎn)拍賣價(jià)格評(píng)估的特點(diǎn)
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隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，以拍賣方式成交的房地產(chǎn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中所占比例越來(lái)越大，房地產(chǎn)拍賣價(jià)格的評(píng)估對(duì)房地產(chǎn)拍賣業(yè)的發(fā)展也起著愈來(lái)愈重要的作用，本文主要討論抵押房地產(chǎn)拍賣價(jià)格評(píng)估的特點(diǎn)。
拍賣價(jià)格一般低于公平市價(jià)
公平市價(jià)是指一宗房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)在估價(jià)之日預(yù)期可合理地出售的最好價(jià)格。其假設(shè)條件為：A、一個(gè)自愿的出售者；B、一段在考慮了房地產(chǎn)性質(zhì)和市場(chǎng)狀況下面進(jìn)行議價(jià)銷售的合適的時(shí)期；C、在那段時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格保持穩(wěn)定狀態(tài)；D、房地產(chǎn)價(jià)格完全受公開(kāi)市場(chǎng)影響；E、不考慮購(gòu)買(mǎi)者因特殊興趣而給予的任何附加報(bào)價(jià)。
房地產(chǎn)拍賣價(jià)格的形成都不能完全具備以上條件。首先，被拍賣房地產(chǎn)的權(quán)利人是因債務(wù)履約期屆滿未能清償債務(wù)而被迫依法拍賣其擁有的房地產(chǎn)，所以不是自愿的賣主。其次拍賣價(jià)格沒(méi)有經(jīng)過(guò)一段合適的議價(jià)時(shí)期完成交易，而是在拍賣日公開(kāi)競(jìng)投，買(mǎi)家也是在不充分了解該房地產(chǎn)的情況下進(jìn)行競(jìng)投，拍賣實(shí)際上就是在短時(shí)間促成交易，為了促使拍賣成功，就必須具備價(jià)格優(yōu)勢(shì)，才能吸引買(mǎi)家競(jìng)投，故評(píng)估出來(lái)的拍賣價(jià)格一般較公平市價(jià)偏低。拍賣價(jià)格要考慮快速變現(xiàn)。
由于拍賣期短，有賣不出去的風(fēng)險(xiǎn)，所以拍賣價(jià)格必須考慮變現(xiàn)的速度，即確保賣出的成功，所以拍賣價(jià)格必須堅(jiān)持“寧估其少，勿估其多”。鑒于上述原因，拍賣價(jià)格一般是由估價(jià)人員根據(jù)房地產(chǎn)種類，確定合適的風(fēng)險(xiǎn)折扣率，從公平市價(jià)扣除后得出的價(jià)格。拍賣價(jià)格與抵押價(jià)格既有聯(lián)系又有區(qū)別。
抵押價(jià)格是一種預(yù)期價(jià)格，一般是基于同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)以及歷經(jīng)貸款時(shí)限后抵押房地產(chǎn)實(shí)物狀況發(fā)生的變化來(lái)確定房地產(chǎn)抵押價(jià)格。
拍賣價(jià)格即拍賣日對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行拍賣的底價(jià)，盡管拍賣價(jià)格的評(píng)估要參考抵押價(jià)格，但是拍賣時(shí)期房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況以及拍賣房地產(chǎn)本身的狀況與抵押時(shí)期的狀況存在一定差距，所以拍賣價(jià)格不能等同抵押價(jià)格。
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