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1.股東(合伙人)應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任
房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)當(dāng)中的股東(合伙人)以注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師身份執(zhí)業(yè)，因過(guò)錯(cuò)而承擔(dān)的法律責(zé)任，應(yīng)當(dāng)歸于房地產(chǎn)估價(jià)師的執(zhí)業(yè)責(zé)任范疇，不屬于股東(合伙人)應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任的范疇。當(dāng)然，股東(合伙人)在承擔(dān)作為估價(jià)師的執(zhí)業(yè)責(zé)任之后，還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)作為股東(合伙人)應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。下面在分析股東(合伙人)應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任的時(shí)候，區(qū)別了其同時(shí)可能要承擔(dān)的估價(jià)師的執(zhí)業(yè)責(zé)任，是僅僅就股東(合伙人)身份所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任而言的。
對(duì)于負(fù)有限責(zé)任的房地產(chǎn)評(píng)估公司，股東對(duì)于機(jī)構(gòu)的債務(wù)承擔(dān)的法律責(zé)任限于其在公司的未分配的財(cái)產(chǎn)和其出資額。不論評(píng)估公司、估價(jià)師個(gè)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么樣的法律責(zé)任，股東僅僅承擔(dān)財(cái)產(chǎn)責(zé)任，這種責(zé)任是一種有限責(zé)任。對(duì)于合伙制的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，合伙人雖然也是僅僅承擔(dān)財(cái)產(chǎn)責(zé)任，但合伙人對(duì)于合伙機(jī)構(gòu)的債務(wù)承擔(dān)的清償責(zé)任是一種無(wú)限責(zé)任，并且在合伙人之間是相互連帶的。對(duì)合伙機(jī)構(gòu)的債務(wù)沒(méi)有過(guò)錯(cuò)責(zé)任的合伙人而言，讓他們承擔(dān)個(gè)人的無(wú)限連帶責(zé)任顯然有失公平。因此，應(yīng)當(dāng)有關(guān)于有限責(zé)任合伙制的規(guī)定，有過(guò)錯(cuò)的合伙人相互之間對(duì)事務(wù)所的債務(wù)承擔(dān)無(wú)限連帶責(zé)任;而沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的其他合伙人僅以其出資額為限對(duì)事務(wù)所的債務(wù)承擔(dān)清償責(zé)任。
2.房地產(chǎn)估價(jià)師的執(zhí)業(yè)責(zé)任
房地產(chǎn)估價(jià)師可能成為承擔(dān)行政責(zé)任、民事責(zé)任以及刑事責(zé)任的主體。房地產(chǎn)估價(jià)師承擔(dān)行政責(zé)任的方式，主要表現(xiàn)為被依法處以警告、罰款、沒(méi)收違法所得以及沒(méi)收非法財(cái)物、暫停執(zhí)業(yè)、注銷執(zhí)業(yè)證、注銷房地產(chǎn)估價(jià)師資格證書等等。
房地產(chǎn)估價(jià)師承擔(dān)民事責(zé)任的方式，主要表現(xiàn)為民事賠償責(zé)任。在因違約或侵權(quán)而承擔(dān)的民事賠償責(zé)任當(dāng)中，主要是因侵權(quán)而承擔(dān)的民事賠償責(zé)任可能讓估價(jià)師傾家蕩產(chǎn)。值得注意的是，法釋[2003]2號(hào)司法解釋《最高人民法院關(guān)于審理證券市場(chǎng)因虛假陳述引發(fā)的民事賠償案件的若干規(guī)定》第一次將資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)等專業(yè)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)以及負(fù)有責(zé)任的董事、監(jiān)事和經(jīng)理等高級(jí)管理人員、直接責(zé)任人，列為虛假陳述證券民事賠償案件的被告。2006年1月1日實(shí)施的新《公司法》規(guī)定，承擔(dān)資產(chǎn)評(píng)估、驗(yàn)資或者驗(yàn)證的機(jī)構(gòu)因其出具的評(píng)估結(jié)果、驗(yàn)資或者驗(yàn)證證明不實(shí)，給公司債權(quán)人造成損失的，除能夠證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的外，在其評(píng)估或者證明不實(shí)的金額范圍內(nèi)承擔(dān)賠償責(zé)任。可見(jiàn)，不論房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)的機(jī)構(gòu)是負(fù)有限責(zé)任的公司或是負(fù)無(wú)限責(zé)任的合伙機(jī)構(gòu)，只要在其執(zhí)業(yè)當(dāng)中有過(guò)錯(cuò)，就可能要承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，承擔(dān)責(zé)任的方式就是民事賠償。
房地產(chǎn)估價(jià)師個(gè)人犯提供虛假證明文件罪的，將依法被處以有期徒刑或者拘役，并處罰金;房地產(chǎn)估價(jià)師個(gè)人犯出具證明文件重大失實(shí)罪的，將依法被處以有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金。在房地產(chǎn)估價(jià)師個(gè)人被處以刑事處罰的情形，是不論其是否兼有股東(合伙人)身份的，也與其執(zhí)業(yè)的機(jī)構(gòu)是負(fù)有限責(zé)任的公司或是負(fù)無(wú)限責(zé)任的合伙機(jī)構(gòu)無(wú)關(guān)。
(四)從房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)組織形式上強(qiáng)化執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)
不能讓評(píng)估機(jī)構(gòu)變成承包商，到處攬業(yè)務(wù)，然后分包出去，成為資本市場(chǎng)上的牟利者。
考慮到房地產(chǎn)估價(jià)師為資本市場(chǎng)提供估價(jià)服務(wù)的經(jīng)濟(jì)鑒證性質(zhì)和特點(diǎn)，筆者認(rèn)為參與資本市場(chǎng)提供估價(jià)服務(wù)的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的組織形式規(guī)定應(yīng)為二種：1.普通合伙形式設(shè)立;2.有限責(zé)任合伙形式設(shè)立。有限責(zé)任公司形式設(shè)立房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)顯然不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)鑒證行業(yè)的需要，因?yàn)楣纼r(jià)報(bào)告與會(huì)計(jì)師的審計(jì)報(bào)告一樣屬于公共產(chǎn)品，社會(huì)公眾對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師的工作寄予的信任和希望是建立在他們承擔(dān)較大的個(gè)人責(zé)任基礎(chǔ)之上的。個(gè)人獨(dú)資的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的賠付能力畢竟有限，也不利于內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制的建立，因此，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)不適于個(gè)人獨(dú)資的形式設(shè)立。有限合伙形式設(shè)立房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)亦不適合，是因?yàn)橛邢藓匣锶说娜牖锸菫榱私鉀Q合伙組織的資金缺乏的問(wèn)題，而房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)不屬于資合性質(zhì)的組織，資金的多少對(duì)于估價(jià)機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)也并不是特別重要，并且有限合伙人承擔(dān)有限責(zé)任對(duì)于普通合伙人來(lái)說(shuō)也不公平。
房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的規(guī)模較小、合伙人人數(shù)不多的時(shí)候，評(píng)估機(jī)構(gòu)采用普通合伙形式設(shè)立，有利于促進(jìn)機(jī)構(gòu)加強(qiáng)執(zhí)業(yè)制度建設(shè)和執(zhí)業(yè)的謹(jǐn)慎、規(guī)范，有利于取信于社會(huì)公眾，有利于整個(gè)行業(yè)的規(guī)范和發(fā)展。但是，當(dāng)評(píng)估機(jī)構(gòu)的規(guī)模達(dá)到一定階段、合伙人的人數(shù)較多的時(shí)候，普通合伙就不利于評(píng)估機(jī)構(gòu)的進(jìn)一步發(fā)展了。英國(guó)在1990年曾經(jīng)出現(xiàn)一起會(huì)計(jì)師事務(wù)所的賠償案，因?yàn)閹酌匣锶说倪^(guò)錯(cuò)導(dǎo)致事務(wù)所里其他合伙人均因承擔(dān)個(gè)人無(wú)限連帶責(zé)任而賠得傾家蕩產(chǎn)，承擔(dān)個(gè)人賠償責(zé)任的許多合伙人與有過(guò)錯(cuò)的合伙人居然素未謀面。為了保護(hù)沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的其他合伙人的利益，同時(shí)，也是為了整個(gè)行業(yè)的發(fā)展，自1990年起英美法等國(guó)家推出了有限責(zé)任合伙制度。我國(guó)在涉及經(jīng)濟(jì)鑒證行業(yè)的組織形式方面的立法，也可借鑒英美法等國(guó)家的有限責(zé)任合伙制度，讓無(wú)過(guò)錯(cuò)的合伙人的利益得到法律保護(hù)，讓有過(guò)錯(cuò)的合伙人對(duì)因過(guò)錯(cuò)行為而導(dǎo)致的民事賠償承擔(dān)個(gè)人無(wú)限連帶責(zé)任。
三、不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估與注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)的關(guān)系
要進(jìn)一步提高上市公司財(cái)務(wù)信息披露質(zhì)量，完善上市公司治理，整體提高上市公司質(zhì)量，再造資本市場(chǎng)的行業(yè)形象，離不開(kāi)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)的介入和參加。不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估與注冊(cè)會(huì)計(jì)師的關(guān)系，簡(jiǎn)單明了二個(gè)字“分離”。美國(guó)的《2002公眾公司會(huì)計(jì)改革和投資者保護(hù)法》(英文簡(jiǎn)稱Sarbanes-OxleyAct，通稱《薩班斯—奧克斯萊法》)限制審計(jì)師為審計(jì)客戶提供非審計(jì)服務(wù)，包括評(píng)估或者估價(jià)服務(wù)，出具公允性意見(jiàn)或者實(shí)物捐贈(zèng)報(bào)告服務(wù)。我國(guó)目前的上市公司披露的年報(bào)等會(huì)計(jì)信息，由于沒(méi)有專業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估師的估價(jià)報(bào)告，上市公司的資產(chǎn)狀況是難以用公允市場(chǎng)價(jià)值去衡量的。將來(lái)如果要將估價(jià)報(bào)告與年報(bào)一并提供給投資者，也需要借鑒美國(guó)的做法，將提供審計(jì)報(bào)告的審計(jì)師與提供估價(jià)報(bào)告的評(píng)估師分離。
四、其它幾個(gè)重要問(wèn)題
(一)資本市場(chǎng)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估委托權(quán)值得好好研究。評(píng)估委托權(quán)包括：上市公司建立審計(jì)委員會(huì)，由審計(jì)委員會(huì)委托評(píng)估，或者由獨(dú)立董事委托評(píng)估;強(qiáng)制實(shí)行主任房地產(chǎn)估價(jià)師定期輪換制;加強(qiáng)對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)更換的監(jiān)管，限制估價(jià)師去被審公司任職，設(shè)置一定期限的冷凍期等等。
(二)完善上市公司不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告?zhèn)浒钢贫取?/P>
(三)借鑒注冊(cè)會(huì)計(jì)師行業(yè)的執(zhí)業(yè)規(guī)范，建立完善不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)為資本市場(chǎng)服務(wù)的執(zhí)業(yè)規(guī)范。
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