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為了防止房地產(chǎn)交易中的陰陽合同,規(guī)范稅收征管,保障稅入,同時也為了給房地產(chǎn)市場降溫,達(dá)到調(diào)控市場的目的,深圳市率先探索,在房地產(chǎn)交易領(lǐng)域弄出個“按評估價征收個人所得稅”的政策。按照相關(guān)安排,該政策已于7月11日正式實(shí)施。
早在該政策尚在動議階段,筆者依據(jù)所能獲得的少量信息,從政策實(shí)施成本、可行性、有效性等方面對政策提出過質(zhì)疑。現(xiàn)在,該政策主要內(nèi)容與基本規(guī)范已經(jīng)落定,我們有把握可以更加清晰、準(zhǔn)確地明了與預(yù)期該政策的效果與影響。總體而言,筆者以前的質(zhì)疑與擔(dān)心不僅不是挑刺,而且有了更加具體精細(xì)的佐證。這些生動鮮活的證據(jù),均指向一點(diǎn),即所謂的新政其實(shí)徒有其表。
首先,從政府有關(guān)部門發(fā)布的數(shù)據(jù)來看,計(jì)稅參考價是市場價的6到8折。雖然我們并不能斷定市場價就是實(shí)際成交價,但是,計(jì)稅參考價與市場價之間的巨大差額表明這樣的參考價實(shí)為子虛烏有,根本起不到規(guī)范交易行為、坐實(shí)稅收的目的。這樣的參考價其實(shí)是一種裝飾與擺設(shè),除了證明有關(guān)部門做了工作之外,沒有任何實(shí)際價值。
然而,這些參考價的取得是要消耗大量資源的。據(jù)報道,已經(jīng)公布的參考價涉及深圳全市400多個片區(qū)、17萬棟、154萬套房子。雖然現(xiàn)在辦公自動化程度很高,計(jì)算機(jī)的使用也達(dá)到了登峰造極的地步,可以批量自動對紛繁的數(shù)據(jù)進(jìn)行加工處理,但如此龐大數(shù)據(jù)的獲取仍不是一件簡單輕松的事。而且,為了使得數(shù)據(jù)反映市場變化,還得定期對原有的數(shù)據(jù)進(jìn)行跟蹤性計(jì)算、調(diào)整。這又是一項(xiàng)所費(fèi)不菲的長期性維護(hù)工作。因此,從“投入-產(chǎn)出”角度來看,如此厘定參考價是一場貨真價實(shí)的瞎折騰。
其次,我們相信,雖然評估價之確定是謹(jǐn)慎的,工作人員對此抱著謹(jǐn)小慎微、誠惶誠恐的嚴(yán)謹(jǐn)態(tài)度,但由他們確定的參考價的合理性與實(shí)用性并不會因此有些微提高。據(jù)報道,雖然在評估計(jì)稅參考價格時,會考慮所有影響房地產(chǎn)價格的因素,諸如房子的位置、朝向、樓層、樓齡、配套設(shè)施等,但并未考慮抵押、擔(dān)保等因素,更不可能考慮到經(jīng)濟(jì)趨勢、市場需求、金融政策等對房地產(chǎn)價格的影響。而這些因素在房地產(chǎn)價格決定方面所起的作用更大。如此,像他們那樣確定參考價有舍本逐末之嫌。而且,即使考慮了房屋的位置、朝向、樓層等客觀因素,方法上,這種考慮也是以少數(shù)人為的標(biāo)準(zhǔn)做參照的,而且具有同一性、統(tǒng)一性的特征。但是,實(shí)際的市場交易比他們想象得要復(fù)雜萬倍。不同的房子,在影響其價格的各因素中,每個因素各自的作用程度是因人而異的。有些人看重位置;有些人偏好樓層;有些人在乎配套設(shè)施;諸如此類,是不可能窮盡的。因此,發(fā)布的參考價只能是沒有任何實(shí)際意義的擺設(shè)。
正因?yàn)樵u估方式本身存在重大缺陷,導(dǎo)致參考價并沒有應(yīng)有的參考價值,因而引發(fā)民眾的質(zhì)疑與不滿。比如,有報道指,一些市民反映不同區(qū)位的房子的參考價與市場價之間的差距超出了他們的預(yù)想,似乎與實(shí)際出入很大。也有民眾反映,根據(jù)政府提供的參考價,同一區(qū)位的新房比舊房子更不值錢。而這種參考價的區(qū)別并不是他們認(rèn)可的。
再次,該政策對稅收的征收,確定了兩種計(jì)稅方法:一是核實(shí)征收;一是核定征收。核實(shí)征收方式的計(jì)算公式為:應(yīng)納個人所得稅=(計(jì)稅價格-房地產(chǎn)原值-轉(zhuǎn)讓過程中繳納的稅金-合理費(fèi)用)x20%;核定征收方式的計(jì)算公式為:應(yīng)納個人所得稅=計(jì)稅價格x征收率(普通住房1%,非普通住房1.5%,拍賣房3%)。交易者可以在這兩種方式中選擇任一種計(jì)算方式繳納所得稅。按照不同的計(jì)稅方式,所繳納的稅額差別非常大。
據(jù)報道,某中介資深研究人士舉例說明了詳細(xì)的情形。如果是升值較小物業(yè)選擇核實(shí)征稅,如果是升值較多的物業(yè)則選擇核定征稅,結(jié)果顯示,二者的差額十分驚人。
巨大的應(yīng)稅差別不僅與不同征收方式的實(shí)際稅負(fù)大致相同的公平訴求相違背,也違背了不同征稅方式的可替代性的理論要求。同時,這樣的差別為政策實(shí)施奠定了人為操控的基礎(chǔ),進(jìn)而為尋租與腐敗準(zhǔn)備了前提條件。
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